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Les frais liés à l'acquisition
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La réussite de votre projet d'habitation dépend avant tout de son bon montage financier...
Sachez évaluer le coût réel de votre projet en prenant en compte tous les frais annexes qu'il entraîne…
FRAIS LIES A L'EMPRUNT
 Chacun de vos prêts peut engendrer les frais suivants :
- les frais d'ouverture et d'instruction de dossier ;
- les frais d'assurance exigée (décès, incapacité de travail) et facultative (perte d'emploi) ;
- la garantie du prêteur : selon le cas, prise d'hypothèque (son coût varie en fonction du type de prêt) ou privilège de prêteur de deniers (étant exonéré de taxe de publicité foncière, son coût est inférieur à celui de l'hypothèque).
Ces deux garanties nécessitent un acte notarié dont les frais sont à votre charge : selon la situation, elles sont inscrites dans l'acte de vente ou un acte notarié séparé.
Vous pouvez avoir intérêt à demander au prêteur d'être garanti par la caution d'un organisme spécialisé ou par un tiers.
Vérifiez que le taux effectif global, qui figure obligatoirement dans l'offre de prêt et représente le coût réel de votre emprunt, tient compte de ces frais.
- En cas de construction ou d'acquisition d'un logement en l'état futur d'achèvement, certains contrats de prêt peuvent prévoir le versement d'intérêts intercalaires entre le moment où la banque débloque les fonds et celui où vous commencez à rembourser votre prêt. Attention, ils peuvent devenir importants en cas de retard du chantier.
FRAIS D'ACQUISITION D'UN LOGEMENT OU D'UN TERRAIN
La rémunération du professionnel chargé de la transaction
Lorsque l'opération est conclue par l'intermédiaire d'un professionnel, agent immobilier ou tout autre professionnel que vous avez mandaté pour effectuer la transaction, ou lorsque l'avant-contrat les met à votre charge, le professionnel est en droit de vous demander des honoraires. Leur montant doit être affiché dans les locaux du professionnel ; il n'est pas réglementé, sauf s'il s'agit d'un notaire (ses émoluments sont limités à un pourcentage du prix de vente).
Les frais de mutation
Improprement appelés "frais de notaire", ils sont strictement réglementés ; le notaire peut vous demander de verser une provision.
Les frais de mutation comprennent :
- La rémunération proprement dite du notaire :
- les émoluments "proportionnels" déterminés selon un barème en fonction du prix de vente,
- les émoluments fixes ou émoluments de formalités correspondant aux tâches matérielles et démarches administratives effectuées par le notaire.
Le notaire peut, pour une consultation juridique ou fiscale indépendante de la rédaction d'un acte, vous demander des honoraires dont le montant est libre. Sauf cas particuliers, ces derniers ne sont pas cumulables avec des émoluments " proportionnels ".
- Les frais appelés "débours" qu'il a engagés pour votre compte, le cas échéant, notamment salaire du conservateur des hypothèques, coût des pièces d'état civil, d'un état hypothécaire, du certificat d'urbanisme, d'un extrait de cadastre.
- Les droits et taxes payés au trésor public : votre notaire joue un rôle de collecteur d'impôts, notamment pour :
- les droits d'enregistrement ou la TVA, suivant la nature de l'opération (cf. ci-dessous : les frais variables en fonction de l'opération réalisée ) ;
- la taxe de publicité foncière, s'il y a lieu.
FRAIS VARIABLES EN FONCTION DE L'OPERATION REALISEE
L'achat d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement La vente en l'état futur d'achèvement et la vente d'un logement achevé depuis moins de 5 ans et n'ayant pas fait l'objet d'un première mutation avec une personne autre qu'un marchand de biens, est soumise à la TVA.
A la TVA qui est comprise dans le prix du logement s'ajoutent :
- la taxe de publicité foncière ;
- la révision du prix, si le logement est à construire, et à condition qu'elle soit prévue au contrat.
L'achat d'un logement ancien
Si vous achetez un logement qui est achevé depuis plus de 5 ans ou qui a déjà fait l'objet d'une première mutation avec une personne autre qu'un marchand de biens, vous aurez à acquitter en plus du prix du logement, des droits d'enregistrement :
- le droit départemental d'enregistrement,
- la taxe additionnelle communale
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Si vous achetez un logement dans une copropriété ne négligez pas les charges annuelles de copropriété : à compter la notification de la vente au syndic, celui-ci vous adressera un appel de fonds au titre de votre participation aux charges et vous demandera votre quote-part du fond de roulement.
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L'acquisition d'un terrain
- Les droits et taxes dus pour l'achat du terrain varient en fonction de la qualité du vendeur du terrain :
- si vous êtes une personne physique et si vous achetez le terrain à un professionnel ou à un particulier pour faire construire un immeuble à usage d'habitation, vous acquittez des droits d'enregistrement sur le prix du terrain ;
- si vous achetez le terrain à une collectivité locale : vous acquittez la TVA sur le prix du terrain à bâtir si la collectivité locale a opté pour la TVA ; à défaut, vous acquittez des droits d'enregistrement.
- Les taxes et participations d'urbanisme : le certificat d'urbanisme doit indiquer le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus (à compter du 1.7.07, ces derniers ne figureront pus que dans le certificat opérationnel).La nature et le montant des participations (cf. § la construction de la maison) doivent impérativement figurer sur votre permis de construire pour pouvoir vous être réclamées par la commune.
- Les frais facultatifs correspondant, le cas échéant,
- au bornage réalisé par un géomètre-expert; cette opération identifie clairement les limites du terrain.
Si le terrain est situé dans un lotissement, les frais de bornage sont inclus dans le prix du terrain ;
- à l'étude du sol réalisée par un expert ; en cas de doute sur la nature du sol, cette étude est vivement recommandée pour éviter des surcoûts imprévus au moment de la construction. Si vous signez un contrat de construction de maison individuelle, ces frais doivent être compris dans le prix convenu de la maison.
- Avant de signer l'avant-contrat pour l'achat d'un terrain hors lotissement, informez-vous sur les possibilités et frais de viabilisation du terrain.
La contruction de la maison
- La TVA sur les travaux est incluse dans le prix global que vous payez directement au constructeur ou aux entreprises avec lesquelles vous traitez.
Certaines taxes fiscales et redevances peuvent être instituées par la commune ou le département et vous être demandées en plus du prix de la maison, au moment de la délivrance de votre permis de construire :
- la taxe locale d'équipement (TLE), dans la plupart des communes ; son montant varie en fonction de la nature de votre financement et de la superficie de la maison ; vous la versez en une ou deux fois selon son montant ;
- la taxe départementale pour le financement du CAUE, conseil d'architecture, d'urbanisme et d'environnement, dans certains départements ;
- la taxe départementale des espaces naturels sensibles, dans certains départements ;
- une participation pour le financement des voies et réseaux (voirie, écoulement des eaux pluviales, éclairage public, réseau d'eau potable, électricité, gaz et assainissement). Cette participation n'est due qu'à compter de la construction de la maison, sauf si elle a été antérieurement acquittée par l'actuel (vous-même) ou le précédent propriétaire du terrain, et sous réserve que le terrain soit situé entre 60 et 100 mètres maximum de la voie, selon la commune ;
- la participation pour raccordement au réseau public de collecte des eaux usées (tout à l'égout), à partir du moment où le raccordement est effectuée ;
- le versement pour dépassement du plafond légal de densité (uniquement dans les communes qui l'avaient institué avant le 31.12.1999) et qui n'ont pas opté pour la participation pour le financement des voies et réseaux ;
- dans certains cas, la participation pour non réalisation d'aires de stationnement ou une demande de cession gratuite de terrain.
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Si vous construisez dans un lotissement : aucune des contributions (participations et taxes) qui ont déjà été mises à la charge du lotisseur ne peut vous être réclamée. Elles sont en effet déjà incluses dans le prix du terrain et figurent dans l'autorisation de lotir qui est annexée à l'acte de vente du terrain..
Si vous construisez dans le secteur d'un programme d'aménagement d'ensemble (PAE) : une participation aux dépenses des équipements publics peut vous être réclamée par la commune; en contrepartie vous ne payez ni TLE, ni participation pour raccordement à l'égout, ni participation pour le financement des voies nouvelles et réseaux.
Si vous construisez dans une zone d'aménagement concerté (ZAC) des modalités particulières peuvent s'appliquer.
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D'autres frais propres à votre opération peuvent s'ajouter au prix de la maison :
- les frais d'adaptation au terrain et certains travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensable à l'implantation et à l'utilisation de la maison (*) ;
- les frais de branchementaux réseaux divers (eau, électricité, gaz, tout-à-l'égout, téléphone...) entre la maison et la limite du terrain. (*)
(*) Si vous signez un contrat de construction de maison individuelle, ces frais doivent être inclus dans le prix global mentionné dans le contrat ;
- les frais de raccordement à partir de la limite du terrain aux réseaux divers (eau, électricité, gaz, tout-à-l'égout, téléphone...).
- l'assurance dommages-ouvrage obligatoire qui prend en charge les réparations de certains désordres dans la construction.
- les options non comprises dans le prix de base, par exemple des matériaux spécifiques.
- les frais occasionnés par d'éventuels travaux accomplis par vos soins.
- la révision du prix de la construction à condition qu'elle soit prévue au contrat.
- la rémunération du professionnel qui, le cas échéant, vous assistera à la réception des travaux.
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Dans certains lotissements comprenant des terrains et des équipements communs gérés par une association syndicale libre, vous participez aux charges annuelles d'entretien et de fonctionnement : renseignez-vous auprès du vendeur.
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IMPOTS LOCAUX
- Chaque année vous devrez régler vos impôts locaux dont le montant varie d'une commune à l'autre et peut évoluer dans le temps ; ils sont dus pour l'année entière par celui qui est propriétaire (ou occupant, pour la taxe d'habitation) au 1er janvier de l'année d'imposition. L'acte de vente peut prévoir le partage de la taxe foncière entre le vendeur et l'acquéreur en proportion de la détention du logement l'année de la vente, mais cette convention n'est pas opposable à l'administration fiscale.
Renseignez-vous à la mairie ou au service des impôts pour avoir une idée des impôts locaux dans la commune
- la taxe foncière applicable au logement lui-même et aux installations annexes ; les logements neufs bénéficient d'une exonération totale ou partielle pendant deux ans ;
- la taxe d'habitation ;
- la taxe ou la redevance d'enlèvement des ordures ménagères, et dans certaines communes la taxe de balayage ;
La taxe foncière et la taxe d'habitation peuvent dans certains cas (revenus modestes, familles nombreuses, personnes âgées ou handicapées) bénéficier d'allègements pour la résidence principale.
- la taxe spéciale d'équipement perçue dans certaines régions : Basse-Seine, Métropole lorraine, Nord-Pas-de-Calais, ouest Rhône-Alpes, Martinique, Guadeloupe...
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Si vous achetez pour louer vous pouvez dans certains cas bénéficier d'avantages fiscaux particuliers : renseignez-vous auprès de l'ADIL.
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Dans tous les cas, s'ajouteront les frais de déménagement, d'assurance multirisque-habitation, d'aménagement du logement et le cas échéant de ses abords. |
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Source: ANIL
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